在8月31日，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）不到10天后，9月7日，包括工商银行、建设银行、农业银行、中国银行等多家大行同步发布具体操作细则。

据21世纪经济报道记者梳理，此次细则主要进一步明确了几个问题：

一是调整规则。由于LPR定价改革和住房贷款利率下限调整，规则均明确了三个时间段，即2019年10月7日前发放（且已转换为LPR定价）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）发放的存量首套个人住房贷款利率下限。

(资料图片仅供参考)

二是调整方式。多家银行均表示将在2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。对于因政策调整导致首套房认定发生变化而符合规则的，可以于2023年9月25日起在贷款银行进行申请，后续银行会进行认定，符合后及时调整。调整后均当日生效。

三是利率不会上调。由于每位购房者贷款利率不同，因此也会出现贷款利率可能低于所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限的情况（尤其是在2022年10月规则调整后，不少城市利率低于全国利率下限LPR-20bp的情况），如果出现，银行不会调整，即不会造成因调整后利率上调至政策下限的情况。

如何理解三个节点？

2019年8月16日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第15号”，决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，自2019年8月20日起，授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率。

公告还要求，自即日起，各银行应在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中采用贷款市场报价利率作为定价基准。存量贷款的利率仍按原合同约定执行。各银行不得通过协同行为以任何形式设定贷款利率定价的隐性下限。

2019年8月25日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第16号”，就新发放商业性个人住房贷款利率进行改革，决定自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。当时还明确，全国首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，各地可以根据情况确定加点下限。

对于存量房贷利率，2019年12月28日，央行发布“中国人民银行公告〔2019〕第30号”，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。

“2020年3月至8月，按照市场化、法治化原则顺利完成存量浮动利率贷款定价基准转换。截至8月末，存量贷款定价基准转换率达 92.4%。”央行曾在2020年四季度货币政策执行报告中披露。

对于此前存量房贷利率未进行LPR转换的购房者，上述多家银行明确，应由客户向该行主动申请利率调整，先按照“中国人民银行公告〔2019〕第15号”相关要求转换为LPR定价的浮动利率贷款，再按调整规则调整贷款利率。未申请转换的，将无法办理。

2022年5月15日，央行、原银保监会下发《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，决定对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，各地可以根据情况确定加点下限。

下调对银行影响多大？

在《通知》答记者问中，央行、金融监管总局有关负责人表示，调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

而据近日多家银行的答客户问中，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的。按照《通知》通知，本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。

对于上述“LPR”，是目前的LPR还是当时发放贷款时的LPR，市场还仍有争议，且准确区分二者对银行业绩影响区别较大。

根据9月7日农业银行方案，“对于2019年10月7日（含）前发放的、已按人民银行2019年第30号公告要求转换为贷款市场报价利率（LPR）定价的存量首套个人住房贷款，利率水平调整至原贷款合同期限对应的LPR（即加点幅度为0）”，其中“对应的”，即可以明确“LPR”为当时的LPR。

举个例子：小李在2019年1月于武汉购买了一套首套住房，贷款利率为5.3%。2020年4月，小李将房贷利率转换为LPR定价，按照2019年12月发布的5年期以上LPR为4.80%，即随后小李的房贷利率为“LPR+50bp”，2023年8月发布的5年期以上LPR为4.20%，目前小李的房贷利率4.7%。

按照目前的政策，武汉2019年10月7日前的执行利率下限水平为基准利率0.7倍，即4.90%（5年期以上贷款利率）*0.7倍=3.43%，3.43%低于4.80%（2019年12月5年期以上LPR），那么小李的房贷利率为“LPR+0”，变更后目前为4.2%，相当于其房贷利率下调50bp。

对于此次调整，多家商业银行曾测算了对业绩的影响。中信银行副行长谢志斌表示，该行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿元，“这部分按揭每降低10BP，将会影响贷款收益大概是6亿元，影响净息差0.8BP。”

浙商银行副行长景峰表示，该行存量按揭贷款中，90%为一套房，其中40%符合要求可以进一步下调利率，多数都是最近三四年才做的贷款。“我们做了测算，这一政策对于明年净息差的影响大约是1BP的下行，不到2BP。”

值得一提的是，农业银行明确，该行可于2023年9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜；工商银行明确，如对利率调整事宜存有异议，可在利率调整后一年内联系贷款服务行。

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