公募REITs的发展正驶入快车道。

3月9日，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT一齐开展询价，新能源这一崭新的资产类别，也从此正式加入到公募REITs的底层资产池中。据中信研究部统计，我国当前还有近70家项目处于招投标等储备阶段，其中不乏市政水电、自然景区等新类别。

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2023年全国两会期间，公募REITs是多位全国两会代表委员的重点关切，譬如扩大公募REITs试点范围等建议和提案达5条以上。

值得注意的是，当前REITs市场的短期打新收益似乎正迎来拐点。在受访人士看来，经过阶段性二级市场溢价交易后，公募REITs的常态化发行推动市场回归理性，在中长期将是必然趋势。投资者也应携带中长期投资视角，通过深入了解公募REITs的底层资产以及其收益情况，基于理性的价值判断，合理评估公募REITs产品价值。

储备项目近70家

3月9日，中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT相继公布了询价结果，距离上市更进一步。

公告显示，中航京能光伏REIT基金份额总额为3亿份，询价区间为8.844-10.185元/份。中信建投国家电投新能源REIT基金份额总额则为8亿份，询价区间在8.867-10.210元/份。

从其招募说明书来看，中信建投国家电投新能源REIT的底层资产估值为71.65亿元，2023-2024年的预期分派率分别达到10.57%和9.79%；中航京能光伏REIT的底层资产估值为24.54亿元，2023年和2024年的预期分派率分别达到12.18%和12.45%。

当然，最引人瞩目的还是两只新产品的底层资产属性。作为首单光伏和首单风电REIT，新能源这一全新的类别，正式敲响了年轻的公募REITs市场的大门。

“公募REITs与新能源资产强强联合，为新能源行业的权益融资提供了全新解决方案，是提高行业投融资的灵活性和便利性、助推我国能源系统转型的重要资本运作手段。”中金固收团队在3月研报中指出，两只新REITs的设立可以促进新能源行业投融资良性循环，并为“双碳”目标起到显著的示范效应。

而从潜在REITs项目的资产类型分布来看，还有更多行业预备加入公募REITs的大家庭。

中信研究部的最新统计显示，截止到3月5日，我国共有近70家公募REITs项目处于招投标等储备状态。其中最多的储备项目为产业园区类，在备数量为13家，包括软件园、高新产业园、信息中心、智造工场等，多位于国家级与省级开发区，国家级新区或自由贸易试验区。

在传统公募REITs的几大板块中，交通和能源行业各有10家储备项目，保租房和生态环保类则各有9家。

与此同时，市政类基础设施则成为“后备军”中的新面孔，其中以城市供水、水库等水务设施为首。一批自然文化遗产，如武当山景区等，也同样有望在今年走上证券化之路。

21世纪经济报道记者从不止一家公募基金处了解到，机构正应时扩充REITs的底层资产布局。

华夏基金向21世纪经济报道记者表示，公司在新能源等行业已有REITs项目中标。“现在这些项目还没有走完审核流程，不能对外公布，但我们都会积极去参加。”华夏基金称。从权益人性质来看，公司在民企类项目上也已有布局计划。

值得一提的是，商业性不动产纳入REITs试点范围或也已箭在弦上。而在今年全国两会上，扩大公募REITs试点范围成为了多位代表的共同关切。

其中，全国政协委员，甘肃省新联会副会长，兰州市知联会会长，立信会计师事务所合伙人、甘肃分所所长张萍认为，可以进一步扩大公募REITs试点范围和区域，择机向商业不动产及欠发达领域扩容。

“以一线城市的优质商业物业作为基础资产发行REITs，将底层资产范围扩展至商场、写字楼、酒店等优质商业不动产领域，完善房地产投融资体系，以商业地产繁荣带动构建房地产发展新模式。”张萍建议。

此外，全国政协委员、中信资本董事长张懿宸，以及全国政协委员、台盟深圳市委会主委林娜，则分别就商业地产在具体项目和地域中的探索给出了更加详细的建议。

“打新”不香了？

作为介于股债之间，风险、收益适中的金融产品，公募REITs甫一发行，便以亮眼的业绩表现成为基民之间的焦点。但一个值得关注的现象是，随着上市产品日渐丰富，投资者的短期打新收益却在近一年来显著降低。

Wind数据显示，2021年和2022年以后上市的REITs，其首日平均涨幅分别为9.06%和16.72%。但尽管后者的二级市场表现更为亮眼，如若计算实际的打新收益，2021年“上车”的投资者反而能够享受更优秀的短期回报。

为了更好地比较已上市REITs的打新收益表现，21世纪经济报道记者以最短资金冻结日T+3日为标准，简单估算了已上市REITs的打新收益率与年化值（仅作排名参考，根据具体REITs产品资金冻结要求不同，实际收益不等同于计算结果）。

大体上，REITs的打新收益率可以通过（获配金额×上市首日涨跌幅）/认购总金额来求得，这一公式可进一步转化为公众投资方认购比例×上市首日涨跌幅。而从此方法出发还原年化收益，目前已上市的25只REITs平均打新年化收益率约为18.03%。

其中，2021年发行的11只REITs平均年化收益高达30.79%。2022年以来，尽管有4只REITs首日涨幅一路冲到了30%的天花板，但对于年后发行的14只REITs而言，打新的平均年化收益降低至8.01%。

区别于A股的摇号中签模式，REITs的认购采取“多投多得”的模式，中签金额与认购资金的占比直接挂钩，且没有认购资金量限制，大小户之间的配售比例相对公平。

在REITs试点初期，投资者的关注与参与相对较少，而随着产品收益优势渐显，基民大量涌入，投资者对获配的追求推动认购金额水涨船高。

Wind数据显示，2021年REITs产品的平均公众获配比例为5.5%，更有平安广州广河、东吴苏园产业和中金普洛斯三只REITs的配售比例超过10%，意味着每认购10万元可保证获配1万元以上。但在2022年，平均配售比例仅为1.07%，其中近80%（11只）REIT产品的公众配售比例更是不足1%，投资者被迫“广种薄收”，承担起更多的资金冻结成本。

不过如果说此前投资者仍可以“闭眼上车”，2022年11月22日上市的中金安徽交控REIT，则以破发让REITs的打新神话走向了终结。作为迄今为止发行规模最大的公募REITs项目，中金安徽交控REIT在发售阶段就受到了各路资金的追捧，网下认购倍数45.12倍，公众发售部分的配售比例为5.95%。但首日收跌4.5%，收益率-0.27%，换算为年化收益率为-32.61%。

实际上，不同行业板块的REITs产品，其打新收益也有较为明显的分化。从底层资产来看，收费公路的收益能力整体较弱，除华夏越秀高速首日涨幅为22.76%外，其余首日涨幅不到5%，7只已上市产品的平均年化收益率则为8.7%。

中信证券在近期研报中称：“我们认为，对有意于参与REITs战略配售的投资者来说，尽量分散投资不同行业的多个REITs产品，谨慎测算投资组合中高速公路REITs和其他REITs的比例结构，将是必要的研究准备工作。”

相比之下，其他板块的短期回报则相对优异。记者统计发现，8只产业园区REITs的打新年化收益23.91%，鹏华深圳能源、中航首钢绿能和富国首创水务三只能源环保类产品平均打新年化收益为22.06%。3只仓储物流和4只保租房类产品则录得21.17%和17.27%。

回归理性交易

REITs市场的“打新热”会由此来到拐点吗？

记者了解到，REITs产品作为新投资产品兼具股性与债性，是很好的资产配置选择，加之公募REITs市场供给相对较少，而投资需求巨大，供需不平衡之下，市场往往容易产生不理性情绪。不过在经过阶段性二级市场溢价交易后，市场回归理性在中长期或将成为必然趋势。

“先期上市的REITs产品底层资产质量较好，收益超预期，尤其是作为新的大类资产，初期供不应求，二级市场出现了较高溢价。而随着REITs产品的持续上新，二级市场的交易也逐渐冷静，会回归基本面，不同的产品打新收益降低甚至破发，都是正常的市场现象。”华林证券资管部董事总经理贾志向21世纪经济报道记者指出。

在贾志看来，在中长期，REITs的交易价格也必然要和基本面匹配。而在其中，推动常态化发行、持续丰富REITs产品供给，便是使价格回归价值发现本源的一剂良药。

“随着更多优质REITs产品的扩容，机构投资者更多的参与到发行定价中来，新产品的询价更能匹配价值，真正的成为中长期投资品种。”贾志表示。

从公众角度，多家公募基金机构人士则指出，投资者教育仍需引导基民，在打新后从短期投资更多地切换到长期投资视野。

“基础设施公募REITs本质是基础设施的资产证券化，其价格变动因素分别来自资产端和产品端。”一位公募基金经理告诉21世纪经济报道记者。

该人士进一步指出，在资产端，REITs主要收益的影响因素包括底层资产现金流变化、项目资产规模成长性、行业资产价值水平等基本面。而产品端价格在资产端估值变动的基础上，还受权益类产品属性的波动影响。同类产品的价格、市场情绪、市场流动性等，都会造成公募REITs价格波动。

“投资者在短期内关注二级市场涨幅的同时，有必要深入了解公募REITs的底层资产及收益情况，从长期持有的角度看，也要留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。”该基金经理认为。

中金基金也向21世纪经济报道记者表示，就产品的风险收益特征而言，公募REITs较适合于抱着长期配置的心态，通过合理的资产配置来获得较好投资回报的投资者。

“公募REITs的可分配收益主要来自于底层资产的经营收益及资产增值，较适合作为长期资产配置新选择。投资者可通过深入了解公募REITs的底层资产以及其收益情况，基于理性的价值判断，合理评估公募REITs产品价值。”中金基金表示。

此外记者注意到，今年2月以来，还有多家基金公司密集增加做市商机构，为提高公募REITs流动性、维护二级市场合理定价做出支持。

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